[부동산 정보] 미등기아파트 전세 계약시 주의점은? (신축 아파트 전세 계약 체크리스트 정리)

아파트 사진

제가 미등기 신축 아파트 계약을 앞두고 개인적으로 공부한 내용을 따로 정리한 내용을 바탕으로 작성했습니다.

미등기아파트 전세 계약을 해야 하는 일이 생기면, 기존 전세 계약과는 달리 절차가 까다롭기 때문에 주의해야합니다.

- 아파트 분양 계약서의 권리자가 실소유자인지 시공사 혹은 시행사인지를 확인해야 합니다. 만약 분양을 받은 사람, 즉 수분양자가 분양권 전매를 하고 난 뒤라서 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 했다면 그 계약은 원천적으로 무효가 됩니다.


- 등기되지 않아, ‘등기사항전부명령서(등기부등본)’를 발급받지 못하기 때문에 ‘아파트공급(분양)계약서’만을 확인하므로 계약 전 분양사무실에 동·호수와 계약자가 맞는지 확인해야 합니다.


- 중도금대출상환조건과 잔금일자 확인하여 전세금으로 중도금 대출 상환 시 은행에 동행하여 중도금상환 및 잔금 지급을 확인하는 것이 좋습니다.

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- 잔금 지급과 동시에 해당 주민센터에서 전입신고 및 계약서에 확정일자 받아 대항력을 확보해야 합니다.
전입신고는 사용승인 이후 가능합니다. 건축법상 사용승인 이전에 입주하는 것은 불법이기 때문입니다.


- 보존 등기 후 소유권이전등기 완료되면 ‘등기사항전부명령서’를 발급받아 동·호수, 소유자(임대인)나 권리변동이 있는지 확인해야 합니다.


- 특별한 약정이 없으면, 입주 후 주민등록 옳기지 않는 것이 좋습니다.


- 임차인은 계약서 작성 시 특약으로 ‘보존등기·이전등기 이후까지 소유권 외 타 권리가 없어야 하며, 임차인이 대항력을 갖추기 전에 타 권리가 설정될 경우, 임차인은 본 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 임차인에게 계약금에 해당하는 금액을 위약벌로 지급하고 손해배상에 대하여는 별도로 지급하여야 한다’고 기재하면 좋습니다.

- 공인중개사사무실에서 계약서를 작성한 경우, 계약 당시에는 ‘아파트공급(분양)계약서’외 공부서류가 없으므로 이전등기 경료 후 추가로 ‘등기사항전부명령서’, ‘건축물대장’ 등 공부를 발급받아 아파트공급(분양) 계약서상의 면적, 소유주(임대인), 동·호수가 맞는지, 권리변동 유무를 확인하면 됩니다.

-거주하는 집이 경매로 처분되는 최악의 상황을 고려했을 시, 통상 아파트 낙찰율은 아파트 가격의 70%입니다. 따라서 전세보증금과 임대인 대출금이 아파트 가격의 70%를 넘지 않는 것이 중요합니다.