[부동산 이야기] 상가임대차보호법 상임법

상가건물임대차보호법(상임법)은 국민경제 생활의 안정을 보장하기 위하여 상가건물의 임대차에 관한 민법에 대한 특례를 규정하고 있습니다. 상임법의 적용범위, 적용예외, 최단기간, 묵시적 갱신과 계약의 해지, 계약갱신요구권, 대항력, 우선변제권 등에 대해 설명하겠습니다.

1. 상가건물임대차보호법(상임법)

적용범위(2019년 4월 2일 시행령개정 공포 이후 임차상가 물권취득자 기준)

• '대통령령이 정하는 보증금액 범위 내에 해당하는 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용된다.
[참고] 서울특별시는 보증금 9억원 이하일 경우 적용된다.
• 등기하지 아니한 전세계약에 관해서도 준용하나, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 않는다.
• '보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금으로 환산하여 적용 범위를 정한다.
예 서울특별시에서 보증금 4억원, 월차임 100만원인 점포 : 4억원+100만원 X 100 = 5억원

적용예외

• 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 않는다.

 

최단기간

•존속기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보며, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있다

묵시적 갱신과 계약의 해지

●임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
●임차인은 언제든 임대인에 대하여 계약해지 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

계약갱신요구권

.'임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
예외 임차인이 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 일정 사유가 발생하면 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
.최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않은 범위 내에서만 행사할 수 있다.

2. 임차인 보호의 요건

대항력

임차인이 건물의 인도와 함께 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생긴다. 임차인이 대항력을 갖추면, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하며, 임차권은 임차 건물에 대한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸된다. (단, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차인은 임차권을 주장할 수 있음)

우선변제권

대항요건과 관할세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생긴다.

최우선변제권

• 임차건물에 대해 경매신청등기 전에 대항요건을 갖추면 최우선변제권이 생긴다. 참고 소액보증금: 서울특별시는 6,500만원 이하 보증금 중 2,200만원까지 변제받을 수 있음

•'소액보증금이 건물가액의 1/2을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 1/2에 해당하는 금액에 한한다.

차임 등의 증감청구권

·차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못하며, 증액은 증액 후 1년 이내에는 하지 못한다. 예외 1급 감염병으로 인해 감액된 후 증액을 청구하는 경우 감염 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 100분의 5의 금액을 초과하는 것이 가능함

월세환산비율

연 12%와 한국은행 공시 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율을 초과하지 못한다.

임차권등기명령요건

   ●.임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권드익가경료되면 등기와 동시에 대항력 및 우선변제권이 인정된다.

3. 임차인의 권리금 보호

권리금의 개념

권리금이란 임대차 목적물(상가건물)에서 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 영업노하우 등 유무형 재산적 가치의 양도 또는 이용의 대가로서 임대인이나 임차인에게 지급하는 대가를 말한다.

권리금 회수기회의 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음에 해당하는 행위 중 하나를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.

• 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

• 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

• 신규임차인에게 상가건물에 대한 조세, 공과금, 보증금 등을 요구하는 행위

• 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약을 거절하는 행위

권리금 회수기회보호의 제한사유

다음의 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 본다.

임차인이 주선한 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우

임차인이 주선한 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우.

임대차 목적물(상가건물)을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 한 후 그 권리금을 지급한 경우

임대인의 손해배상책임

임대인은 임차인의 권리금회수보호규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. (소멸시효 3년)

권리금 적용제외

임대차 목적물(상가건물)이 (주)대규모점포의 일부(단, 전통시장 제외)이거나 국유재산 또는 공유재산일 경우 임차임에 대한 권리금 회수보호규정이 적용되지 않는다.