[부동산 이야기] 용도지역 용도지구 용도구역 차이점과 특징

용도지역, 용도지구, 용도구역 이름만 들어서는 너무나도 비슷합니다. 이 3가지의 차이점과 특징에 대해 설명하겠습니다. 

 

구분	용도지역	용도지구	용도구역
개념	토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ᆞ군관리계획으로 결정하는 지역	용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역	시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역
지정 원칙	모든 토지에 지정하되, 중복지정은 불가능	필요한 토지에 지정하며, 하나의 토지에 중복지정 가능	필요한 토지에 지정하며, 하나의 토지에 구역과 구역의 중복지정은 불가능하나 구역과 지역, 지구는 중복지정 가능
지정범위	전국의 모든 토지를 대상	용도지역 내 일부 토지를 대상	용도지역·용도지구와 별도 규모로 지정 가능

 

1. 용도지역

1. 용도지역의 구분

도시지역	인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리 · 보전 등이 필요한 지역
관리지역	도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역
농림지역	도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역
자연환경보전지역	자연환경수자원·해안. 생태계 · 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역

2. 용도지역의 세분류

 

제 1종 전용 주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

제 2종 전용 주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

제 1종 일반 주거지역 : 저층 주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성

제 2종 일반 주거지역 : 중층 주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성

제 3종 일반 주거지역 : 중고층 주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성

준 주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 상업·업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

 

중심 상업지역 : 도심 부도심의 상업 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역

일반 상업지역 : 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

유통 상업지역 : 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

근린 상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

 

전용 공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역

일반 공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역

준 공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거·상업·업무기능의 보완이 필요한 지역

 

자연 녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우 제한적인 개발이 허용되는 지역

생산 녹지지역 : 주로 농업 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

보전 녹지지역 : 도시의 자연환경·경관· 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용.개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역

생산관리지역 : 농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

 

3. 용도지역의 건폐율과 용적률의 최대한도

 

건폐율

상업지역 : 90% 이하

공업지역 : 70% 이하

주거지역 : 50~70% 이하

녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 : 20% 이하(계획관리지역 40% 이하)

 

용적률

상업지역 : 1,500% 이하

주거지역 : 500% 이하

공업지역 : 400% 이하

녹지지역 : 100% 이하

관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 :  80% 이하(계획관리지역 100% 이하)

 

2. 용도지구

경관지구 : 경관의 보전·관리 및 형성을 위하여 필요한 지구

• 자연경관지구:산지구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위함시가지경관지구: 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위함

• 특화경관지구: 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위함 

 

고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

 

방화지구 : 화재위험을 예방하기 위해 필요한 지구

 

방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 지구

• 시가지방재지구 : 건축물 인구가 밀집된 지역에 시설개선 등을 통해 재해예방을 위함

• 자연방재지구 : 해안변 하천변, 급경사지 지역에 건축제한 등을 통해 재해예방을 위함

 

보호지구 : 문화재, 중요 시설물, 문화적·생태적 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위해 필요한 지구

역사문화환경보호지구 : 문화재 · 전통사찰 등 역사·문화적 보존가치가 큰 지역 및 시설의 보호·보존을 위함

• 중요시설물보호지구 : 중요 시설물의 보호와 기능의 유지·증진을 위함• 생태계보호지구 : 야생동식물서식처 등 생태적 보존가치가 큰 지역의 보호·보전을 위함

 

취락지구 : 녹지·관리·농림지역, 자연환경보전지역 · 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구

자연취락지구 : 녹지·관리·농림지역, 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위함

집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위함

 

개발진흥지구 : 주거·상업·공업·유통물류·관광기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

·주거개발진흥지구 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

·산업·유통개발진흥지구 : 공업 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

•·관광·휴양개발진흥지구 : 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구.

·복합개발진흥지구 주거, 공업, 유통·물류 및 관광·휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

· 특정개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통·물류 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위해 개발·정비할 필요가 있는 지구

 

특정용도 제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

 

복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정 시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

 

3. 용도구역

개발제한구역

국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도지민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있을 때 개발제한구역의 지정 또는 변경을 결정할 수 있다.

• 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에 개발제한구역의 지정 또는 변경을 결정할 수 있다.

도시자연공원구역

• 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시공원구역의 지정 또는 변경을 결정할 수 있다.

• 도시의 자연환경 및 경관을 보호 도시민에게 건전한 여가·휴식공간 제공과 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하는 경우 지정한다.

시가화조정구역

• 국토교통부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변 지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 결정할 수 있다.

'국토교통부장관은 도시관리계획으로 5년 이상 20년 이내의 범위 안에서 시가화 유기간을 정해야 한다.

• 시가화 유보기간이 만료된 날의 다음 날부터 그 효력을 상실한다.


수산자원보호구역

• 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 결정할 수 있다.

입지규제최소구역

. 국토교통부장관은 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 다음의 어느 하나에 해당하는 지역과 그 주변지역의 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있다.

도시·군기본계획에 따른 도심, 부도심, 생활권의 중심지역

- 철도역사, 터미널, 항만, 문화시설 등의 기반시설 중 지역의 거점역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로 정비할 필요가 있는 지역

- 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역

- 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역

- 도시재생활성화지역 중 도시경제기반형 활성화계획을 수립하는 지역