[부동산 이야기] 주택임대차보호법 주임법

우리가 부동산 계약을 할 때 꼭 알아야 하는 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로 존속기간, 대항력, 보증금의 회수, 차임증감청구권, 월세환산비율, 임차권등기명령제도 등으로 구성됩니다.

1. 주택임대차보호법(주임법)

적용범위
• 공부상의 용도·건축허가·등기 여부와 관계없이 주택의 임대차뿐만 아니라 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우도 적용됨
• 등기하지 아니한 주택의 전세계약에 관하여 준용함
• 주거용 건물은 공부 기준이 아니라 실지 용도에 따라 정함
적용예외
• 비주거용 목적의 건물의 일부를 주택의 목적으로 사용하는 경우 예 여관 내의 1개 방을 내실로 사용하는 경우
•일시 사용을 위한 임대차인 것이 명백한 경우 주민등록이 없는 법인(단, 중소기업기본법 제2조에 해당하는 중소기업 직원용 주택 임차인 경우 주임법의 적용을 받을 수 있음)

2. 주택임차권의 존속기간

1 최단기간의 제한
• 민법에는 정한 바 없으나, 주임법은 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
• 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있다.
2 계약의 효력
임대차 계약만료 전(아래의 통지기한 내)에 임차인과 임대인 모두 아무런 통지(아래의 통지내용)가 없는 경우 임대차기간이 만료된 때에 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

구분	임대인	임차인
통지기한	ㆍ임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지	·임대차기간 만료 전 2개월까지
통지내용	.임대차 계약의 갱신을 거절한다는 통지 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지

3 계약의 존속기간
임대인
주임법상의 최단기간의 적용을 받아 2년 내에는 해지할 수 없다.
임차인이 2기의 차임을 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.

임차인
언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있다.
임대인이 계약해지 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다.

4 계약갱신요구 등


임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

예외 임차인이 2기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 일정 사유가 발생하면 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

5 경매에 의한 임차권의 소멸

임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. (단, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 제외)
6 주택임대차계약의 신고

주택에 대하여 대통령령으로 정하는 지역에서 일정 금액을 초과하는 임대차계약을 체결한 경우 임대차계약 당사자는 그 보증금 또는 차임 등을 임대차계약의 체결일부터 30일 이내에주택소재지 관할 신고 관청에 공동으로 신고해야 한다.
참고 단, 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하는 경우 신고한 것으로 봄

3. 대항력

1 주택의 임차권은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에는그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
2 임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록을 계속 유지해야 하며, 주민등록은 임차인자신의 주민등록에 한정하지 않고 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이라도 무방하다.

4. 보증금의 회수

우선변제권
우선변제권이란 민사집행법상의 경매나 국세징수법상의 공매 시 임차주택 및 대지의 환가대금에서 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리이다.
주택을 임차하고 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 우선변제권이 부여된다.
최우선변제권
• 최우선변제권이란 우선변제권과 별도로 소액의 보증금에 대해서 다른 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리이다.
• 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추면 최우선변제권이 부여된다.참고 서울특별시는 1억 5천만원 이하 보증금 중 5,000만원까지 변제받을 수 있다.
• 주택가액의 1/2 범위 내에서 지급한다.

5. 차임증감청구권

1 약정한 차임 또는 보증금이 임대주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의변동으로 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
2 차임 등의 증액청구는 약정차임 등의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.

6. 월세환산비율

종전의 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 연 10%와 한국은행 공시 기준금리에 2.0%p를 더한비율 중 낮은 비율을 초과하지 못한다.예 한국은행 기준금리가 1.0%인 경우, 20%p를 더한 3.0%는 10%보다 낮으므로 월세환산비율은 3.0%가 된다. 따라서1천만원의 보증금을 월세로 전환하는 경우 30만원을 12개월로 나눈 금액을 초과할 수 없다.

7. 임차권등기명령제도

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 및 우선변제권이 인정된다.

 

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